Calculateur de prêt hypothécaire ARM
Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) verrouille un taux bas pendant une période d’introduction — structures typiques 5/1, 7/1 ou 10/1 — puis se réajuste à un taux lié au marché chaque année. Ce calculateur montre deux chiffres importants : ce que vous payez pendant les années fixes, et ce que vous paieriez si le taux augmente selon votre hypothèse de test de résistance lors du premier ajustement. L’écart entre eux représente le risque ARM en dollars.
Comment modéliser un ARM
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1
Entrez le montant du prêt et la durée
Généralement le montant total après apport, amorti sur 30 ans.
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2
Définissez le taux d'introduction et la période fixe
Le taux d'appel (par exemple 5,5 %) qui s'applique pendant les années fixes (5, 7 ou 10).
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3
Définissez un taux ajusté au test de résistance
Utilisez l'indice actuel plus la marge, ou le plafond à vie — selon ce que vous souhaitez voir.
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4
Lisez les deux paiements et le solde au réajustement
Le calculateur amortit la période d'introduction, puis réamortit le solde restant au nouveau taux sur la durée restante.
Lecture d’un devis ARM
Les produits ARM sont écrits sous la forme période-initiale / fréquence-d'ajustement. Un ARM 5/1 est fixe pendant 5 ans puis s’ajuste chaque année. Un ARM 7/6 est fixe pendant 7 ans puis s’ajuste tous les 6 mois (maintenant standard sous les indices SOFR).
| Produit | Années fixes | S’ajuste tous les | Utilisation typique |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | 1 an | Acheteurs prévoyant de vendre ou de refinancer dans 5 ans |
| 7/1 ARM | 7 | 1 an | Même, plus de temps |
| 10/1 ARM | 10 | 1 an | Longue introduction, petite remise par rapport au fixe sur 30 ans |
| 5/6 ARM | 5 | 6 mois | Prêts modernes indexés SOFR |
Plafonds de taux
La plupart des ARM ont une structure de plafond écrite sous la forme initial/periodique/vie, par exemple 2/2/5. Cela signifie :
- Augmentation maximale de 2 % au premier réajustement
- Augmentation maximale de 2 % à chaque réajustement suivant
- Augmentation maximale de 5 % par rapport au taux de départ, jamais
Insérez le plafond à vie dans le champ de taux ajusté pour voir le paiement dans le pire des cas.
La vraie question
L’ARM n’est moins cher qu’un prêt fixe que pendant les mois où vous le détenez au taux d’introduction. Si les taux sont stables ou en baisse lorsque votre période fixe se termine, vous gagnez. S’ils ont augmenté, le choc des paiements peut être brutal. Calculez toujours l’horizon de rentabilité avant de signer.
Questions fréquentes
Les nouveaux ARM aux États-Unis sont indexés sur le SOFR moyen sur 30 jours (Secured Overnight Financing Rate) publié par la Réserve fédérale de New York. Les ARM indexés sur LIBOR ont été supprimés en 2023.
Taux de réajustement = indice + marge, sous réserve des plafonds dans votre note. La marge est fixe pendant la durée du prêt (généralement de 2,25 % à 3,00 %) ; l’indice évolue avec le marché.
Oui — après chaque ajustement, le solde restant est réparti sur la durée restante au nouveau taux, donc les paiements changent mais le prêt est toujours remboursé dans les délais.
Lorsque la remise sur le taux d’introduction multipliée par les mois où vous détenez réellement le prêt dépasse le coût de toute augmentation de taux par la suite. Pour une détention de 5 ans avec une remise de 1 %, un ARM gagne presque toujours.
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