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Calculateur de rachat de crédit avec trésorerie

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Un rachat de crédit avec trésorerie remplace votre prêt immobilier actuel par un prêt plus important et vous verse la différence en liquidités. Utile pour regrouper des dettes à taux élevé ou financer des travaux, mais seulement lorsque les calculs sont favorables. Saisissez le capital restant dû, la valeur du bien, le nouveau taux et la trésorerie souhaitée : le calculateur affiche votre nouvelle mensualité, la trésorerie disponible après frais et le mois où les économies dépassent les frais engagés.

Comment se calcule un rachat de crédit avec trésorerie

  1. 1

    Saisissez le prêt actuel

    Capital restant dû, taux actuel, durée restante. C'est la référence à laquelle vous comparez.

  2. 2

    Saisissez la valeur du bien et la trésorerie

    Les banques limitent généralement le financement à 80 % de la valeur estimée du bien. Au-delà, il vous faudra un autre type de produit.

  3. 3

    Saisissez les conditions du nouveau prêt

    Nouveau taux, durée (15 ou 25 ans courant), frais de dossier (2 à 5 % du montant du prêt).

  4. 4

    Comparez et calculez le seuil de rentabilité

    Nouvelle mensualité, trésorerie reçue, écart d'intérêts total et le mois où les économies cumulées dépassent les frais.

Comment se calcule la trésorerie dégagée

  1. Capital restant dû : 180 000 €
  2. Valeur du bien : 300 000 €
  3. Prêt maximum à 80 % de la valeur : 240 000 €
  4. Trésorerie disponible : 240 000 € − 180 000 € − frais ≈ 54 000 € (après 6 000 € de frais)

Exemple détaillé

  • Prêt actuel : 180 000 € à 3,0 % TAEG, 22 ans restants, mensualité 1 106 €/mois
  • Nouveau prêt : 240 000 € à 4,0 % TAEG, 30 ans, mensualité 1 146 €/mois
  • Frais de dossier : 6 000 € (intégrés au prêt ou payés à la signature)
  • Trésorerie reçue : 54 000 € (frais intégrés) ou 60 000 € (frais payés à part)

Compromis : 40 € de mensualité en plus, 54 000 € de trésorerie en main. Le total des intérêts sur la durée du prêt augmente nettement, car vous avez allongé la durée et augmenté le capital.

Quand un rachat de crédit avec trésorerie a du sens

  • Regrouper des dettes à taux élevé : un crédit renouvelable à 18 % qui passe à 4 % en prêt immobilier économise beaucoup d’intérêts.
  • Travaux qui augmentent la valeur du bien : cuisine neuve, toiture, extension. Une partie revient via la valeur du logement.
  • Frais d’études : le taux immobilier est inférieur à la plupart des taux de prêts personnels.
  • Capital d’investissement : uniquement si le rendement attendu dépasse nettement le taux du prêt après impôt.

Quand cela ne vaut généralement pas le coup

  • Dépenses courantes : vous échangez de la trésorerie à court terme contre 30 ans d’intérêts.
  • Acheter un bien qui se déprécie (une voiture, un bateau) sur la durée d’un prêt immobilier : payer une voiture sur 30 ans est une mauvaise affaire, même à des taux immobiliers.
  • Lorsque votre taux actuel est nettement inférieur au nouveau : vous payez aussi des intérêts supplémentaires sur l’ancien capital, pas seulement sur la nouvelle trésorerie.
  • Lorsque vous prévoyez de déménager dans 2 à 3 ans : les frais risquent de ne pas être amortis avant la revente.

Rachat de crédit simple ou avec trésorerie

Un rachat de crédit simple ne fait que baisser votre taux ou raccourcir la durée. La version avec trésorerie ajoute un montant emprunté plus important, et ses taux sont généralement supérieurs de 0,125 à 0,5 point à ceux d’un rachat simple.

Point fiscal

En France, les intérêts du prêt de la résidence principale ne sont pas déductibles des impôts. En revanche, si la trésorerie sert un investissement locatif, les intérêts correspondants peuvent être déduits des revenus fonciers. Tenez compte aussi des éventuelles indemnités de remboursement anticipé du prêt racheté et des frais de garantie du nouveau prêt, et faites valider votre situation par un conseiller.

Questions fréquentes

La plupart des banques exigent de conserver au moins 20 % de la valeur du bien non financée après l’opération. Sur un bien de 300 000 €, le nouveau prêt maximum est donc généralement de 240 000 €. Certaines banques vont plus loin selon le profil de l’emprunteur.

Le rachat de crédit avec trésorerie remplace votre prêt par un prêt plus important à taux fixe. Le prêt hypothécaire rechargeable est une ligne de crédit distincte et renouvelable, souvent à taux variable, garantie par la part déjà remboursée du bien. Cette seconde option laisse intact votre prêt d’origine à taux bas, souvent préférable lorsque votre taux actuel est bien inférieur au taux de rachat.

C’est la fourchette habituelle. Comparez plusieurs banques : certaines proposent un rachat sans frais en échange d’un taux légèrement plus élevé. Calculez le coût total sur la durée pendant laquelle vous comptez garder le prêt pour décider.

Économies mensuelles = ancienne mensualité − nouvelle mensualité (si elle est plus basse). Mois jusqu’au seuil = frais / économies mensuelles. Si la nouvelle mensualité est plus élevée (fréquent avec une trésorerie), le “gain” réside dans le regroupement de dettes ou l’usage de la trésorerie, et le seuil de rentabilité s’apprécie autrement.

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