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Calculateur de DSCR

Étape 1 / 4 DSCR
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Calculez le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) d’un bien à partir du résultat net d’exploitation et du service total de la dette sur une même période. Saisissez directement le NOI ou calculez-le en retranchant les charges d’exploitation des recettes brutes effectives, puis consultez les montants annualisés, la marge de trésorerie et la comparaison avec votre propre objectif. Il s’agit d’un calcul préliminaire pour l’immobilier commercial, et non d’une décision de financement ni d’un outil de dimensionnement du prêt.

Comment calculer le DSCR d’un bien

  1. 1

    Choisissez une période

    Sélectionnez annuelle ou mensuelle et conservez la même période pour tous les montants. Les valeurs mensuelles sont multipliées par 12 dans les résultats annualisés.

  2. 2

    Saisissez le NOI du bien

    Indiquez directement le résultat net d’exploitation, ou retranchez les charges d’exploitation des recettes brutes effectives. Le service de la dette ne fait pas partie des charges d’exploitation.

  3. 3

    Saisissez le service de la dette

    Utilisez le total du capital et des intérêts dus sur la période choisie. Ce montant doit être strictement positif.

  4. 4

    Analysez le ratio

    Consultez le DSCR, les montants annualisés, la marge de trésorerie, le pourcentage de couverture et l’écart par rapport à un objectif positif facultatif.

Formule du DSCR

Ce calculateur consacré à l’immobilier utilise les formules suivantes :

  • NOI = recettes brutes effectives − charges d’exploitation
  • DSCR = NOI ÷ service de la dette
  • Marge de trésorerie = NOI − service de la dette
  • Pourcentage de couverture = DSCR × 100

Le résultat net d’exploitation (NOI) correspond au revenu du bien après les charges d’exploitation, mais avant le service de la dette. Celui-ci comprend le capital et les intérêts dus sur la dette immobilière pendant la même période. Ne déduisez pas l’échéance du prêt dans le détail des charges avant de la saisir à nouveau comme service de la dette.

Exemple de calcul

Un immeuble commercial produit un NOI annuel de 150 000 € et supporte un service annuel de la dette de 120 000 €.

  • DSCR = 150 000 ÷ 120 000 = 1,25
  • Marge de trésorerie = 150 000 − 120 000 = 30 000 €
  • Pourcentage de couverture = 1,25 × 100 = 125 %

Des montants mensuels de 12 500 € et 10 000 € donnent le même ratio, car ils sont annualisés avec le même multiplicateur. Un ratio supérieur à 1 signifie uniquement que le NOI saisi dépasse le service de la dette indiqué ; en dessous de 1, il lui est inférieur. Ce constat arithmétique ne préjuge pas de la décision d’un prêteur.

Comparez des définitions identiques

L’Office of the Comptroller of the Currency américain décrit le DSCR immobilier comme le NOI divisé par le service annuel de la dette. Un prêteur peut toutefois retenir un flux net ajusté, déduire des réserves, appliquer des échéances stressées ou intégrer d’autres engagements. Avant toute comparaison avec une offre ou une clause financière, vérifiez sa définition des revenus, des charges et du service de la dette. L’objectif saisi n’est qu’un repère et ne constitue pas une exigence universelle.

Le calculateur ne détermine ni montant maximal du prêt, ni taux, ni valeur du bien, ni fiscalité, ni éligibilité. Il fournit une estimation arithmétique à des fins de planification, sans constituer un conseil financier, juridique ou de crédit.

Questions fréquentes

D’après les montants saisis, le NOI représente 125 % du service de la dette, soit un excédent de 25 %. Ce n’est pas une décision de financement, car chaque prêteur applique ses propres définitions et exigences.

Utilisez les revenus du bien après les charges courantes, notamment gestion, assurance, taxe foncière, réparations, fluides payés par le propriétaire et, le cas échéant, vacance locative. Excluez le service de la dette. Le prêteur peut apporter ses propres ajustements ou déduire des réserves.

Oui pour ce calculateur. Saisissez le total du capital et des intérêts dus sur la période choisie. Si un prêteur ajoute d’autres engagements, utilisez son total pour comparer le ratio à ses critères.

Oui. Choisissez mensuelle et saisissez tous les montants sur cette base. Le calculateur multiplie le NOI et le service de la dette par 12 pour l’affichage annuel ; le DSCR reste identique.

Il n’existe pas de seuil universel. Le niveau attendu dépend du prêteur, du type de bien, de la stabilité des flux, de l’amortissement et de la méthode d’analyse. Utilisez l’objectif facultatif uniquement face à une exigence vérifiée.

Non. Le montant d’un prêt peut aussi dépendre du taux, de l’amortissement, du ratio prêt-valeur, du rendement de la dette, des réserves et de la politique du prêteur. Cet outil calcule uniquement le DSCR du bien et les montants de trésorerie associés.

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