Calculateur de taux de capitalisation (cap rate)
Le taux de capitalisation, ou cap rate, est le moyen le plus rapide d’évaluer le revenu qu’un investissement immobilier génère par rapport à son prix. Il exprime le résultat net d’exploitation d’un bien en pourcentage de ce que vous payez pour l’acquérir, ce qui rend directement comparables deux opérations très différentes. Saisissez le prix d’achat, les revenus bruts annuels et les charges d’exploitation annuelles, et ce calculateur vous renvoie instantanément le cap rate, le résultat net d’exploitation (NOI) et le NOI mensuel. Un cap rate plus élevé signifie généralement plus de revenu par euro investi, mais il peut aussi signaler un risque plus important.
Comment calculer le cap rate
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1
Saisissez le prix d'achat
Utilisez le prix que vous avez payé ou comptez payer pour le bien. C'est le dénominateur du cap rate, indiquez donc un montant tout compris réaliste pour obtenir le résultat le plus fidèle.
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2
Saisissez les revenus bruts annuels
Additionnez le loyer et tout autre revenu généré par le bien sur une année complète à des taux de marché réalistes, avant déduction des charges.
-
3
Saisissez les charges annuelles
Additionnez les charges d'exploitation annuelles : gestion, assurance, entretien, taxe foncière, charges et une provision pour vacance locative. Excluez les mensualités de prêt : le cap rate ignore le financement.
La formule
Le taux de capitalisation se construit à partir de deux nombres : le résultat net d’exploitation et le prix.
- Résultat net d’exploitation (NOI) = revenus bruts annuels − charges d’exploitation annuelles
- Cap rate = (NOI ÷ prix d’achat) × 100
Point crucial : le NOI exclut les mensualités de prêt, l’amortissement et l’impôt sur le revenu. Le cap rate mesure le bien lui-même, pas la façon dont vous le financez, et c’est précisément ce qui le rend utile pour comparer des opérations à armes égales.
Un exemple chiffré
Vous achetez un petit logement locatif à 250 000 €. Il rapporte 25 000 € de loyer brut par an, et vous dépensez 7 500 € par an en gestion, assurance, taxes, entretien et provision pour vacance.
NOI = 25 000 − 7 500 = 17 500 €.
Cap rate = (17 500 ÷ 250 000) × 100 = 7,00 %.
NOI mensuel = 17 500 ÷ 12 = 1 458,33 €.
Ainsi, chaque euro de prix rapporte sept centimes par an en revenu d’exploitation, avant tout emprunt.
| Prix d’achat | Revenus bruts | Charges | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 180 000 € | 21 600 € | 6 300 € | 15 300 € | 8,50 % |
| 250 000 € | 25 000 € | 7 500 € | 17 500 € | 7,00 % |
| 420 000 € | 35 280 € | 11 760 € | 23 520 € | 5,60 % |
Pièges à éviter
- Inclure le prêt. Le cap rate est calculé sans effet de levier. Mettre les mensualités dans les charges sous-évalue le NOI et fausse la comparaison.
- Oublier la vacance. Un bien est rarement occupé à 100 %. Provisionnez une vacance locative réaliste dans les charges.
- Utiliser le loyer affiché plutôt que le loyer de marché. Des revenus optimistes gonflent le cap rate. Vérifiez les loyers face à des annonces comparables.
- Courir après le chiffre le plus élevé. Un cap rate très élevé peut signaler un mauvais emplacement, un entretien différé ou un risque plus fort, pas une bonne affaire.
Questions fréquentes
Cela dépend du marché et du type de bien. Dans de nombreuses zones, un cap rate de 5 à 10 % est courant, les emplacements premium à faible risque se situant dans le bas de la fourchette et les marchés plus risqués ou plus rémunérateurs dans le haut. Comparez-le à des biens similaires dans la même zone plutôt qu’à un objectif universel.
Non. Le cap rate est une mesure sans effet de levier : le résultat net d’exploitation exclut les mensualités de prêt, il reflète donc le rendement du bien indépendamment du financement. Pour prendre en compte un emprunt, utilisez plutôt un calculateur de cash-on-cash ou de bien locatif.
Ils sont étroitement liés. Le rendement locatif net et le cap rate divisent tous deux le revenu après charges par le prix. Le cap rate est le terme standard dans l’immobilier commercial et utilise toujours le résultat net d’exploitation, tandis que le rendement locatif est souvent indiqué aussi bien en brut qu’en net.
Les charges d’exploitation annuelles : gestion locative, assurance, taxe foncière, entretien, charges que vous payez et une provision pour vacance. N’incluez ni le capital ni les intérêts du prêt, ni l’amortissement, ni les travaux d’investissement ponctuels.
Non. Chaque calcul s’effectue entièrement dans votre navigateur. Rien de ce que vous tapez n’est envoyé à un serveur ni enregistré où que ce soit.
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