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Calculateur de frais de clôture

Étape 1 / 4 Frais de clôture
L'écart entre le prix et le montant du prêt est considéré comme l'apport personnel dans l'estimation de la trésorerie nécessaire à la clôture.

Aux États-Unis, les frais de clôture représentent souvent 2 à 5 % du montant du prêt en plus de l’apport : frais du prêteur, assurance titre, évaluation, inspection, enregistrement, taxes prépayées, frais de transfert HOA et autres postes de settlement. Saisissez le prix d’achat, le montant du prêt et les lignes de votre Loan Estimate ou devis local ; le calculateur totalise les frais estimés et le cash nécessaire au closing.

Comment l’estimation est construite

  1. 1

    Saisissez le prix et le montant du prêt

    La différence est traitée comme apport pour estimer le cash nécessaire au closing.

  2. 2

    Ajustez les frais du prêteur et les services

    Reprenez le pourcentage de frais du prêteur, l’assurance titre, l’évaluation et l’inspection indiqués dans votre devis.

  3. 3

    Ajoutez les prépaiements et frais locaux

    Enregistrement, taxes foncières prépayées, transfert HOA et autres frais varient selon l’État, le comté et le bien.

  4. 4

    Vérifiez le total et le cash à prévoir

    Le résultat sépare frais du prêteur, services, prépaiements et autres postes, puis les additionne à l’apport.

Postes typiques de frais de clôture

Frais de prêteur :

  • Origination / frais de dossier (0,5-1,5 % du prêt)
  • Underwriting (400-900 $ US)
  • Traitement du dossier (300-600 $ US)
  • Rapport de crédit (25-75 $ US)
  • Verrouillage du taux (variable, parfois 0 $ US)
  • Points de réduction (facultatif : 1 point = 1 % du prêt pour baisser le taux)

Frais de tiers :

  • Évaluation du bien (400-800 $ US pour une maison individuelle ; davantage pour un condo ou un bien haut de gamme)
  • Assurance titre (0,5-1 % du prix d’achat ; police du prêteur généralement obligatoire, police propriétaire facultative mais recommandée)
  • Recherche de titre (150-400 $ US)
  • Settlement / escrow (500-2 000 $ US)
  • Inspection du logement (300-600 $ US, souvent payée d’avance)
  • Inspection nuisibles (75-150 $ US)
  • Arpentage / survey (300-800 $ US si exigé)

Gouvernement et enregistrement :

  • Frais d’enregistrement (50-200 $ US)
  • Taxe de transfert (0-2,5 % du prix d’achat ; fortes variations, avec NY et NJ parmi les marchés chers)
  • Taxe d’enregistrement hypothécaire (notamment à New York, autour de 2 % du prêt selon le cas)

Prépaiements et escrow :

  • Intérêts prépayés (du closing à la fin du mois)
  • Assurance habitation propriétaire (1 an de prime d’avance)
  • Réserve escrow pour taxes foncières (2-6 mois)
  • Frais de transfert HOA, le cas échéant
  • Prime initiale FHA / funding fee VA (1,75 % / 2,15 % dans les cas courants)
  • Assurance hypothécaire (si LTV > 80 % sur prêt conventionnel, ou en FHA)

Exemple : maison à 400 000 $ US, prêt de 320 000 $ US, achat conventionnel

Catégorie Saisie d’exemple
Frais du prêteur (1 %) 3 200 $ US
Assurance titre 1 200 $ US
Évaluation 600 $ US
Inspection 500 $ US
Enregistrement 250 $ US
Taxes foncières prépayées 2 500 $ US
Transfert HOA 300 $ US
Autres frais 500 $ US
Frais de clôture estimés ~9 050 $ US (~2,3 %)
Cash à verser avec apport ~89 050 $ US

Crédits du vendeur

Les vendeurs acceptent souvent de prendre en charge une partie des frais de clôture sous forme de concession. Les montants courants sont de 1-3 % du prix d’achat sur un prêt conventionnel, et peuvent atteindre 6 % en FHA selon les règles applicables. Cette concession est intégrée au contrat et aide lorsque l’acheteur a les revenus nécessaires pour le prêt, mais pas assez de liquidités pour le closing.

Comparer les offres

Vous pouvez comparer les prestataires listés comme “can shop for” dans le Loan Estimate, par exemple titre, settlement et inspection. Les frais d’origination et les points de réduction dépendent du prêteur : comparez toujours au moins trois Loan Estimates, car les écarts de frais peuvent être significatifs.

Ce que le calculateur n’estime pas

  • Frais de déménagement
  • Mobilier pour le nouveau logement
  • Dépôts d’ouverture de services publics
  • Garantie habitation (payée par le vendeur ou l’acheteur)
  • Travaux après closing

Questions fréquentes

Pour un refinancement, souvent oui : les offres “no closing cost” intègrent les frais dans le solde du prêt ou dans le taux. Pour un achat, certains frais du prêteur peuvent parfois être financés, mais les services de tiers comme l’évaluation ou le titre se paient généralement de votre poche.

Les frais du prêteur et les services de tiers que vous pouvez comparer sont souvent négociables. Les frais gouvernementaux, d’enregistrement et de transfert le sont rarement. Le Loan Estimate remis dans les 3 jours ouvrables suivant la demande sert de base de comparaison et limite l’évolution de nombreux frais.

Les taxes de transfert et les taxes d’enregistrement hypothécaire expliquent l’essentiel de l’écart. New York ajoute une taxe d’enregistrement hypothécaire aux taxes de transfert, et le New Jersey peut aussi être coûteux. Dans les États chers, prévoir 4-6 % du prêt est prudent ; ailleurs, 2-3 % est plus courant.

La FHA ajoute une prime initiale d’assurance hypothécaire de 1,75 %, généralement financée dans le prêt, puis une MIP mensuelle. Les autres frais de clôture restent proches. Les prêts VA peuvent ajouter une funding fee de 2,15-3,3 %, avec exonération pour certains vétérans handicapés.

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